Często zdarza się, że na budowie chcemy dokonywać różnego rodzaju zmian. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy zakupiliśmy gotowy projekt z jego adaptacją. Najczęściej nie chcemy wprowadzać zmian na etapie adaptacji projektu, gdyż wiąże się to z dodatkowymi kosztami dla architekta. Należy jednak pamiętać, że takie podejście do sprawy może w konsekwencji kosztować dużo więcej, gdy Nadzór Budowlany nałoży na nas karę za tzw. samowolę budowlaną.
Przede wszystkim należy uświadomić sobie czym są tzw. istotne odstępstwa od projektu budowlanego (lub budowlano – wykonawczego). Zmiany te nie mogą dotyczyć elementów nośnych budynku, jego kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji.
Zmiany wymagające zmiany pozwolenia na budowę lub konsultacji z odpowiednim projektantem
Główne wymiary budynku i elementy nośne konstrukcji
Nie wolno nam, bez konsultacji z projektantem, zmienić lokalizacji ani parametrów ścian nośnych budynku oraz rodzaju i grubości stropów. Nie możemy także modyfikować budynku po jego obrysie zewnętrznym, czyli jego długości i szerokości, a także wysokości. Wynika to z faktu, że parametry te często określone są w tzw. Decyzji o Warunkach Zabudowy, lub wynikają z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Ich zmiana wymaga zmiany Decyzji o Warunkach Zabudowy, natomiast w przypadku występowania na danym terenie MPZP zmiany takie mogą być niemożliwe do realizacji (zmiana MPZP jest bardzo trudna i w wielu przypadkach niewykonalna).
Okna i drzwi
O ile wolno nam wprowadzić nieznaczne korekty w zakresie lokalizacji okien czy drzwi, o tyle nie możemy, bez konsultacji z projektantem (architekt, konstruktor) likwidować ani dodawać nowych otworów w ścianach zewnętrznych i wewnętrznych nośnych. Wynika to z bezpieczeństwa całej konstrukcji budynku, warunków nasłonecznienia, oraz warunków minimalnej odległości budynku od granic działki, która jest inna dla ściany z oknami i bez nich.
Lokalizacja budynku na działce
Nie wolno także zmieniać lokalizacji budynku na działce. Dotyczy to w szczególności zachowania normatywnych odległości od granic działek oraz zachowania tzw. nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy (w przypadku występowania MPZP). Jeśli chcemy dokonać tego typu zmian, to musimy ponownie wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy i dopiero z nową decyzją występować o zmianę pozwolenia na budowę. W praktyce oznacza to, że postępowanie takie może trwać kilka miesięcy. W związku z tym tak kluczowe decyzje jak lokalizacja budynku i jego wymiary zewnętrzne należy dobrze przemyśleć na etapie projektu.
W przypadku znaczącej zmiany położenia budynku na działce dodatkowo może zajść konieczność ponownego uzgodnienia tego faktu z gestorami sieci – wodociągowej, kanalizacji, energetycznej, telekomunikacyjnej itp., co rodzi dodatkowe koszty uzgodnień i ewentualnych dokumentacji zamiennych.
Sposób użytkowania obiektu
Zmiana nie może również dotyczyć sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części określonych w projekcie. W praktyce oznacza to, że nie możemy nagle z domku jednorodzinnego, bez zmiany projektu, stworzyć budynku użyteczności publicznej. Wynika to z faktu, że dla tego typu budynków obowiązują inne przepisy w zakresie elementów budynku niż dla typowych budynków mieszkalnych.
Warunki korzystania z budynku przez osoby niepełnosprawne
Jeśli budujemy budynek użyteczności publicznej, który w projekcie ma zawarte określone warunki użytkowania przez osoby niepełnosprawne (rampy, windy, przystosowane do tego celu parametry schodów, korytarzy itp.), to bez zmian pozwolenia na budowę nie wolno nam korygować ani likwidować żadnych z elementów przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.
Instalacje wewnętrzne i przyłącza
W instalacjach wewnętrznych możemy wprowadzać zmiany w stosunku do projektu budowlanego, przestrzegając zasad określanych przez odpowiednie normy i rozporządzenia, dotyczące np. lokalizacji kabli energetycznych, ich odległości od podłogi czy sufitu itp. Należy również przestrzegać zasad bezpieczeństwa przecipożarowego. W przypadku budynków użyteczności publicznej musimy obowiązkowo zadbać o wykonanie odpowiednich zabezpieczeń porażeniowych i odgromowych, które określane są przez oddzielne normy.
Możemy zatem wprowadać zmiany w zakresie instalacji elektrycznych (dodatkowe gniazdka, punkty świetlne itp.) oraz wodno-kanalizacyjnych (zmiana lokalizacji umywalek, pryszniców itp.).W zakresie przyłączy zewnętrznych należy przestrzegać wykonanych oddzielnych dokumentacji na każde przyłącze. W szczególności dotyczy to lokalizacji skrzynek oraz rodzajów kabli i średnic wbudowywanych rurociągów. W tym przypadku istotne odstępstwa wprowadzona samowolnie w uzgodnieniu jedynie z wykonawcą robót najprawdopodobniej spotkają się z brakiem odbioru przez przedstawicieli gestorów sieci. W konsekwencji będziemy zmuszeni do ponownego, prawidłowego, wykonania przyłączy, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami.
Jeśli chcemy wprowadzić zmiany przyłączy, np. moc energii elektrycznej, należy wystąpić do gestorów sieci o zmianę warunków przyłączenia. Jeśli zmiany takie nie wymagają dużej ingerencji we wbudowywane urządzenia, nie będzie wymagane uzyskanie nowego pozwolenia na budowę. Warto przy tym pamiętać, że niektóre przyłącza mogą być realizowane w trybie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych.
.jpg "Budowa domu")
Zmiany, które możemy wprowadzać na etapie budowy
Ścianki działowe
Możemy wprowadzać tzw. nieistotne zmiany, do których należy m.in. lokalizacja ścianek działowych w budynku. W praktyce oznacza to, że możemy modyfikować powierzchnie poszczególnych pomieszczeń, lecz bez zmiany całkowitej powierzchni zabudowy.
Należy przy tym jednak pamiętać o zachowaniu określonych w przepisach zasad dotyczących np. nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych (wiąże się to z powierzchnią pomieszczenia i powierzchnią okien). Nie wolno także istotnie zmieniać wielkości zaprojektowanych łazienek czy kotłowni. Jeśli chcemy dokonać ich zmniejszenia, należy sprawdzić minimalne wymiary i powierzchnie tych pomieszczeń dla konkretnych przypadków, określonych w dokumentacji projektowej.
Instalacje wewnętrzne
Instalacje wewnętrzne w budynku możemy modyfikować bezpośrednio na budowie lub nawet później, w czasie wykańczania domu.
W praktyce najczęściej zmianie podlega lokalizacja i ilość punktów świetlnych czy różnego rodzaju gniazdek elektrycznych / telewizyjnych itp. Możemy także wprowadzać w domu dodatkowe instalacje jak przewody sieciowe RJ45 czy okablowanie głośnikowe, domofon itp. W zakresie instalacji sanitarnych zmianie ulega najczęściej lokalizacja i ilość miejsc przyłączenia urządzeń sanitarnych (prysznic, umywalki, bidety, WC itp.).
Zagospodarowanie działki
Elementy zagospodarowania działki jak opaski wokół budynku czy chodniki z kostki brukowej, kamienia polnego itp. nie muszą być wykonane zgodnie z projektem. W niektórych przypadkach, szczególnie gdy występuje miejscowy plan zagospodarowania, określone są minimalne powierzchnie biologicznie czynne (trawniki, ogródki itp.).
Czasami w projekcie i decyzji o warunkach zabudowy mogą być jednak określone minimalne powierzchnie przeznaczone na postój pojazdu, które wynikają z minimalnych wymiarów miejsca postojowego (2,3x5,0m).
Dokonując zmian w zagospodarowaniu działki, np. poprzez budowę chodników utwardzonych, należy przede wszystkim zwracać uwagę, aby nie odprowadzać wody z powierzchnia działki na tereny działek sąsiednich. Zgodnie z prawem budowlanym, wody opadowe muszą być w całości zagospodarowane w obrębie działki, bez wprowadzania ich na tereny sąsiednie, lub zebrane i odprowadzone do miejskiej kanalizacji.
Dokumenty, wymagane przy zmianie pozwolenia na budowę
Projekt zamienny musi zostać opracowany przez uprawnionego projektanta (najczęściej architekta lub konstruktora). Razem z wnioskiem o zmianę decyzji pozwolenia na budowę należy dołączyć następujące załączniki:
cztery egzemplarze tzw. projektu budowlanego zamiennego,
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
oświadczenie projektanta i sprawdzającego o zgodności projektu z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej,
uprawnienia projektanta i sprawdzającego oraz zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu zamiennego),
ewentualne opinie i uzgodnienia osób trzecich i gestorów sieci
zmieniona decyzja o warunkach zabudowy – w przypadku modyfikacji istotnych elementów budynku lub zagospodarowania działki.
Załączniki, o których mowa w pkt. 2 – 6 najczęściej stanowią integralną część projektu zamiennego.Jeśli od uzyskaniaostatecznejdecyzji pozwolenia na budowę minęło ponad 3 lata, do wniosku należy dodatkowo załączyć także dziennik budowy (ksero potwierdzone za zgodność lub oryginał do wglądu). Na podstawie wpisów w dzienniku budowy Urząd sprawdzi, czy stare pozwolenie na budowę nie wygasło, na skutek nie rozpoczęcia robót budowlanych przed upływem trzech lat od wydania ostatecznej decyzji.
Wszelkie zmiany nieistotne, szczególnie w zakresie lokalizacji ścianek działowych w budynku, powinny zostać naniesione na projekt w formie rysunków i opisów, które zostaną przedłożone w nadzorze podczas odbioru budowy. Nie ma konieczności zgłaszania od razu tego typu zmian, w trakcie ich wykonywania.
Wszelkie zmiany warto jednak zawsze wcześniej skonsultować z kierownikiem budowy lub projektantem, aby upewnić się, że proponowane przez nas modyfikacje zaliczają się do tzw. zmian nieistotnych.
Od złożenia wniosku, nową decyzję o zmianie pozwolenia na budowę najczęściej otrzymamy po ok. miesiącu (czasami do dwóch miesięcy). Od wydania decyzji, po ok. dwóch tygodniach, możemy udać się do Urzędu w celu podbicia tzw. klauzuli ostateczności.
