logo
logo
zbudujmydom.pl
Nowoczesny portal informacyjny

Odrolnienie gruntów na terenach bez MPZP

Data utworzenia: 23 maja 2015
Słowa kluczowe: grunty rolne, odrolnienie gruntu, przekształcenie gruntów rolnych, warunki zabudowy, wniosek o warunki zabudowy, wyłączenie gruntów rolnych spod produkcji rolnej, zmiana przeznaczenia gruntu, miejscowy plan zagospodarowania
Porady prawne
Źródło: ShutterStock
Omawiamy procedurę związaną z przekształceniem gruntów rolnych na budowlane, na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak planu znacznie ułatwia formalności, związane z odrolnieniem terenów pod zabudowę nierolniczą.

Pierwszym etapem odrolnienia gruntów jest zmiana przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Zmiana taka może zostać zrealizowana w drodze odpowiednich zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub przy jego braku, w drodze wydania odpowiednich warunków zabudowy.

Warunki, jakie musi spełniać działka przed jej odrolnieniem

Nie każdą działkę rolną można odrolnić poprzez decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o wyłączeniu gruntów spod produkcji rolnej. Działka rolna musi spełniać jednocześnie kilka podstawowych wymagań.

Działka musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub posiadać odpowiednie zapisy hipoteczne, gwarantujące służebność dojazdu (przy braku sąsiedztwa z drogą publiczną) lub gwarancję obsługi komunikacyjnej poprzez drogę wewnętrzną (np. odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).

Jednocześnie przynajmniej jedna z działek sąsiednich musi być zabudowana. Umożliwi to bowiem przeprowadzenie analizy cech i funkcji zabudowy, aby w myśl zasady dobrego sąsiedztwa, zagwarantować, że nowo powstająca inwestycja nie zaburzy funkcji i charakterystyki zabudowy w najbliższej okolicy.

W przypadku wnioskowania o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po 28 czerwca 2015r. nie będzie wymagane zapewnienie dostępu do mediów (prąd, woda, gaz itp.). Kwestie te będą podlegały kontroli dopiero na etapie wnioskowania o zgodę na użytkowanie budynku na cele mieszkalne.

Teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dotyczy to głównie gruntów o klasie I-III, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne, czyli grunty orne lub pastwiska.

W takim wypadku zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane nie może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy, lecz wyłącznie w drodze uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Wynika to z faktu, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa sposobu przeznaczenia gruntów, lecz wyłącznie odnosi się do jednego z możliwych sposobów użytkowania danego terenu. Przeznaczenie gruntu określane jest w miejscowych planach zagospodarowania.

Sytuacje, umożliwiające odstępstwo od powyższych warunków

W pewnych sytuacjach możliwe jest odstąpienie od ww. warunków. Konieczność zabudowy co najmniej jednej z sąsiednich działek nie będzie wymagana, jeśli dany teren objęty był wcześniej miejscowym planem zagospodarowania, w którym wpisane było przeznaczenie inne niż rolnicze, mimo że plan ten utracił ważność.

Warunku tego nie stosuje się również, gdy działki sąsiednie stanowią tereny kolejowe, drogowe, mostowe itp.

W innych wypadkach, przy braku spełnienia powyższych warunków, konieczne może być uzyskanie odpowiedniego odstępstwa od przepisów, wydawanego przez wojewodę. Przed wydaniem decyzji na odstępstwo, wojewoda występuje do odpowiedniego ministra z wnioskiem o zgodę na udzielenie odstępstwa. W praktyce zatem to nie wojewoda, a ministerstwo w dużej mierze decyduje o możliwości odstąpienia od wymagań dla działki rolnej przed jej odrolnieniem.Grunty rolne wymagają decyzji administracyjnej, która umożliwi przekształcenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Odrolnienie gruntu, gdzie nie występuje miejscowy plan zagospodarowania wymaga, aby złożony został odpowiednio wniosek o warunki zabudowy. Przekształcenie gruntów rolnych, po otrzymaniu warunków zabudowy, dokonuje się poprzez wyłączenie gruntów rolnych spod produkcji rolnej. Taka zmiana przeznaczenia gruntu wymaga stosownej decyzji administracyjnej wydawanej przez Starostwo Powiatowe.

Krok 1 - Wniosek o warunki zabudowy dla działki rolnej

We wniosku o warunki zabudowy należy dokładnie określić jakiego typu zabudowę chcemy zrealizować, podać gabaryty i charakterystykę projektowanej zabudowy – budynków, dróg, obiektów technicznych itp. Należy również wskazać na mapie planowaną lokalizację wszystkich obiektów.

W przypadku gruntów klasy I-III gmina będzie zobowiązana zasięgnąć opinii Starostwa Powiatowego, co wydłuża postępowanie o ok. 2 tygodnie (Starosta opiniuje tzw. projekt decyzji o warunkach zabudowy).

Warto jednak zauważyć, że gmina ma możliwość zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku). Sytuacja taka ma miejsce, jeśli gmina planuje uchwalić dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania.

Wydając taką decyzję o przedłużeniu terminu rozpatrzenia sprawy, gmina musi w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania, podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania lub uchwalić taki plan. W przypadku braku takiej uchwały w terminie dwóch miesięcy od zawieszenia, gmina zobowiązana jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Krok 2 - Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej

Ostatnim etapem w procedurze odrolnienia gruntu jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej, czyli o rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie danego terenu.

Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej następuje wyłącznie w drodze odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III (IIIa i IIIb) oraz użytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb V i VI jeśli są to grunty pochodzenia organicznego.

Wniosek o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej należy składać w odpowiednim dla danej miejscowości Starostwie Powiatowym.

Do ww. wniosku należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez gminę, właściwą dla danej miejscowości.

Decyzja musi zostać uzyskana przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę obiektu, wymagającego odrolnienia gruntów.

W przypadku gruntów klasy IV – VI Starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej. Inaczej sprawa wygląda przy gruntach klasy I-III. W tym wypadku, nawet przy pozytywnej dla nas decyzji o warunkach zabudowy, Starosta może nakazać spełnienie określonych dodatkowych wymagań, gwarantujących maksymalną ochronę danego terenu.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

śledź nas na Facebook
Najnowsze
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
śledź nas na Facebook

Najczęściej czytane

article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
article placeholder
zbudujmydom.pl
Nowoczesny portal budowlany
Portal zbudujmydom.pl tworzy zespół inżynierów budownictwa, którzy posiadają zarówno podstawy teoretyczne jak i duże doświadczenie praktyczne, zdobyte na budowach w całej Polsce. Część z naszych ekspertów stanowią czynni kierownicy budów, doświadczeni zarówno przy domach jednorodzinnych jak i przy dużych inwestycjach budowlanych. Staramy się w jasny i przejrzysty sposób omawiać cały proces budowlany od fundamentów aż po dach i ostatecznie wykończenie domu. Przedstawiamy również porady związane z kwestiami formalno-prawnymi, aby ułatwić poruszanie się we właściwych przepisach, co wcześniej czy później spotka każdego inwestora.
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.